Najem mieszkań komunalnych w praktyce administracyjnej

• Ustawowym obowiązkiem gminy jest zapewnianie lokali w ramach najmu socjalnego, lokali zamiennych, a także zaspokajanie potrzeby mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich dochodach. Zadania te gmina wykonuje wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy, który oddawany jest w najem osobom spełniającym kryteria określone w uchwale rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
• Podczas proponowanego szkolenia, które dedykujemy pracownikom urzędów gmin, zarządcom i administratorom komunalnych budynków mieszkalnych krok po kroku:
- Przeanalizujemy procedury zawierania i rozwiązywania umów najmu na czas określony i na czas nie określony, a także omówimy formy ochrony praw lokatorów.
- Przedstawimy również prawa i obowiązki stron umów najmu, w jaki sposób gmina powinna zapobiegać powstawaniu zadłużeniom lokali mieszkalnych, a także zasady bezumownego korzystania z mieszkań komunalnych, z uwzględnieniem przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz Kodeksu Cywilnego.
- Prowadzący, oprócz analizy regulacji prawnych, przedstawi jak należycie stosować przepisy oraz przekaże cenne wskazówki i podpowiedzi, jak realizować obowiązki prawne.

• Poznasz obowiązki gminy w zakresie najmu mieszkań komunalnych, na podstawie wybranych przepisów prawa w szczególności prawa cywilnego.
• Zdobędziesz informacje o obowiązkach stron umowy najmu, a także przedstawienie przesłanek i trybu rozwiązania umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy.
• Poznasz problematykę przeciwdziałania zadłużeniu czynszowemu oraz formy pomocy dłużnikom w spłacie ciążącego na nich zadłużeniu czynszowym.
• Dowiesz się, jak uniknąć najczęściej popełnianych błędów i nieprawidłowości pojawiających się przy wypowiadaniu najemcom umów najmu.
• Podczas zajęć uzyskasz odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania i wątpliwości m.in.:
- Jakie są formy ochrony praw lokatorów?
- Jakie obowiązki wynikające z Ustawy Prawo Budowlane, w zakresie zapewnienia lokali zamiennych muszą wykonywać zarządzający komunalnymi mieszkalnymi?
- Jaka jest różnica między rozwiązaniem a wypowiedzeniem umowy najmu?
- Jak należy interpretować pojęcie „obniżony standard lokali mieszkalnych”?
- Jakie są uprawnienia najemcy oraz bezumownych użytkowników mieszkań komunalnych?
- Co powinna zawierać umowa najmu mieszkania komunalnego?
- Od kiedy gmina musi naliczać odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu?
- W jaki sposób Regulamin Porządku Domowego ułatwia podejmowanie działań wobec osób utrudniających zamieszkiwanie?
• Otrzymasz obszerne materiały szkoleniowe w tym: autorską prezentację przedstawianą w trakcie szkolenia, materiał obejmujący wyciągi z ustaw i orzeczeń sądów, które mogą być pomocne w zarządzaniu mieszkaniowym zasobem gminy, ale także przykładowe procedury podwyższania czynszu, w tym dla umów zawieranych na czas nieznaczony po dniu 21 kwietnia 2019 roku oraz wzór procedury zawierania umowy najmu tymczasowego pomieszczenia.

1. Uwarunkowania prawne:
• Zadania gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
• Podstawy prawne i formy ochrony praw lokatorów.
• Definicja najmu z Ustawy – Kodeks Cywilny.
• Podstawowe warunki ubiegania się o zawarcie umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego.
• Analiza sytuacji materialnej wnioskodawcy w tym rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy.
2. Gmina jako strona umowy najmu:
• Obowiązki zarządcy komunalnego budynku mieszkalnego wynikające z przepisów prawa.
• Obowiązki stron umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony w tym umów zawieranych po dniu 21 kwietnia 2019 roku.
• Najem socjalny lokalu i wymogi zawarcia kolejnej umowy na czas oznaczony.
• Najem lokalu zamiennego na czas oznaczony i na czas nieoznaczony.
• Protokólarne przekazanie lokalu najemcy.
• Pobór i zwrot kaucji mieszkaniowej.
• Zawarcie umowy najmu przez małżonków.
• Zasady wstąpienia w stosunek najmu.
3. Obowiązki najemcy mieszkania komunalnego:
• Ustawowe obowiązki najemcy.
• Zapłata czynszu i opłat niezależnych od wynajmującego, po nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Zasady polityki czynszowej i podwyższania wysokości czynszu, w tym dla umów zawieranych na czas nieznaczony po dniu 21 kwietnia 2019 roku.
• Skutki prawne umów najmu na czas nieoznaczony zawieranych po dniu 21 kwietnia 2019 roku.
• Formy przeciwdziałania zaległościom czynszowym.
• Udostępnianie lokalu dla potrzeb zarządcy komunalnego budynku mieszkalnego.
4. Skutki niewywiązywania się najemcy z umowy najmu:
• Podstawy prawne wypowiedzenia umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego oraz umowy zawartej na czas oznaczony.
• Podnajem lokalu bez zgody wynajmującego.
• Naruszanie Regulaminu Porządku Domowego.
• Skutki prawne rozwiązania, wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy najmu.
• Odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu.
• Postępowanie o sądowe nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu.
5. Zapewnienie lokali zamiennych, najmu socjalnego i pomieszczeń tymczasowych:
• Tryb zapewnienia lokali zamiennych w szczególności na realizację organów nadzoru budowlanego.
• Osoby uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego, najmu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, na mocy wyroku eksmisyjnego.
• Tryb zapewnienia najmu socjalnego i tymczasowych pomieszczeń.
• Protokolarne przejęcie lokalu od użytkownika.
• Termin rozliczenia wynagrodzenia za korzystanie lokalu po jego przejęciu.
6. Pytania i odpowiedzi.

Zarządcy i administratorzy komunalnych budynków mieszkalnych. Pracownicy urzędów gmin i jednostek organizacyjnych gmin zarządzających mieszkaniowymi zasobami gmin.

Absolwent Centrum Studiów Samorządu Terytorialnego i Rozwoju Lokalnego Uniwersytetu Warszawskiego. Ukończył studia podyplomowe na Uniwersytecie Warmińsko-Mazurskim w zakresie szacowania nieruchomości, a także studia podyplomowe w zakresie zarządzania nieruchomościami. Od 1991 roku zatrudniony w urzędach gmin, gdzie zawodowo odpowiadał za zarządzanie mieniem komunalnym między innymi placówkami oświatowymi oraz komunalnymi budynkami mieszkalnymi. Do obowiązków należało między innymi gospodarowanie zasobem mieszkaniowym, ustalanie opłat za korzystanie z mieszkań komunalnych w tym także przygotowywanie różnego rodzaju umów, uchwał, zarządzeń i regulaminów. W latach 2008 – 2010 oraz od 2017 do 2023 roku Członek Rady Nadzorczej Spółdzielni Mieszkaniowej „Górczewska”. Od maja 2011 roku w ramach Instytutu Aktywizacji Zawodowej Rynku Nieruchomości TRANSFER uczestniczy w udzielaniu bezpłatnych porad prawnych w sprawach związanych z rynkiem nieruchomości. Prowadzący wykłady dotyczące ustroju i funkcjonowania samorządu terytorialnego, administracji publicznej, a w szczególności gminnej gospodarki mieszkaniowej.